Споры о взыскании неосновательного обогащения (членских взносов) с домовладельца в коттеджном поселке

Определения и понятия в спорах о взыскании неосновательного обогащения в коттеджных поселках

Мы начнем с основных определений и понятий, которыми пользуются стороны для защиты своей позиции в спорах о взыскании неосновательного обогащения в коттеджных поселках.  

В связи с отсутствием закрепления таких понятий в нормативных актах, применительно к данным отношениям, вокруг этих понятий также не умолкают дебаты, отражающие различное понимание правового содержания таких понятий у спорящих сторон.

Коттеджный поселок

В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, для его обозначения судами использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки.

Территория коттеджного поселка

Территорию коттеджного поселка можно определить, как относительно обособленную от окружающей застройки и (или) местности, зачастую огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

Это территория, на которой расположены объекты инфраструктуры, обслуживающей жилые дома, земельные участки и поселок в целом.

Управляющая организация

Как правило, под "управляющей организацией" суды понимают как юридическое, так и физическое лицо (индивидуальный предприниматель), выполняющее работы и (или) оказывающее услуги по управлению имуществом, предназначенным для обслуживания расположенных в такого рода комплексе жилых домов, земельных участков и комплекса в целом (имущество общего пользования), а также по надлежащему содержанию этого имущества.

Имущество общего пользования

Под «имуществом общего пользования» в коттеджных поселках понимается имущество, предназначенное, как для обслуживания индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, так и комплекса в целом.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

Поэтому, к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в коттеджных поселках может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), но фактически это имущество используется не только в интересах его собственника, но и в интересах собственников участков и домов, входящих в состав комплекса, а также других проживающих там граждан.

При этом, сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе.

Товарищество собственников недвижимости

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников жилья

Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:

• совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме;
• совместного управления общим имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах;
• совместного управления общим имуществом собственников помещений имуществом собственников нескольких жилых домов;
• совместного управления общим имуществом собственников помещений и обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (в установленных законодательством пределах);
• совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах;
• совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
• осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса,
• для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Создание товарищества собственников жилья

В силу пункта 2 части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Из приведенных выше положений законодательства следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий:

1. собственники нескольких расположенных близко жилых домов;
2. наличие общей границы;
3. нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

Ошибки судов по делам о взыскании взносов с домовладельцев в коттеджных поселках

Аналогия закона по спорам с управляющими компаниями

Поскольку, в настоящее время отсутствует закон, который бы регулировал:

• правовой режим имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, т.н. «коттеджных поселках»;
• отношения, связанных с управлением и содержанием имущества общего пользования;
• порядок и условия установления и взимания, состава и размера платы за управление и содержание имущества общего пользования,

участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10.11.2016 N 23-П указал, что, в действующем законодательстве отсутствует единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.

Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством.

Участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов может являться созданное ими и обладающее самостоятельной правосубъектностью товарищество собственников жилья.

Пятью годами позже, Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 28 декабря 2021 г. N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" признал указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике по аналогии закона не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений (при отсутствии договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией).

Справедливый баланс прав и обязанностей собственников индивидуальных жилых домов управляющих компаний

Что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры.

Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры.

Данные отношения требуют обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

«Справедливый баланс интересов», о котором говорил Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова", в постановлении того же высокого суда от 28.12.2021 N 55-П, был уточнен и обозначен как: «справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов выше названных отношений».

Согласно п. 8.3. постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 N 55-П, справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагает, что:

• состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;
• обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;
• наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

По сути, Конституционный Суд Российской Федерации раскрывая содержание «справедливого баланса прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений», указал судам на те обстоятельства, которые имеют существенное значения для данной категории дел и которые входят в предмет доказывания по делу и которые в обязательном порядке должны быть рассмотрены в рамках дел соответствующей категории.

Применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации

При разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе (коттеджном поселке) платы (членских взносов) за управление имуществом общего пользования и его содержание, применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, не предопределяет оценку:

• ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности);
• ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги;
• ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Применение положений законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества

В ряде случаев суды применяют положения законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности действовавший на момент возникновения спорных отношений Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Верховный Суд Российской Федерации признает такие судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение - индивидуальное жилищное строительство.

Экономическое обоснование размера платы за пользование общим имуществом и инфраструктурой

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Разрешая споры по указанным категориям дел и возлагая на домовладельцев обязанность погасить задолженность по взносам на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества товарищества, определенную исключительно на основании утвержденных решениями общих собраний членов ТСЖ, ТСН, НП и иных гражданско-правовых сообществ смет и взносов исходя из установленных этими решениями тарифов, суды не должны ограничиваться формальным указанием на наличие у домовладельца, как у собственника жилого дома, обязанности содержать общую инфраструктуру товарищества.

Верховный Суд Российской Федерации предписывает судам при разрешении споров о взыскании с собственников земельных участков и жилых домов в такого рода жилищно-земельных комплексах расходов на содержание имущества общего пользования, включая плату за оказание соответствующих услуг управляющей организацией,

не только определять, какими из данных услуг фактически пользовался тот или иной собственник, но и устанавливать связь между затратами на их оказание и правом этого собственника пользоваться указанным имуществом и обязанностью его содержать,

а также давать оценку названным расходам с точки зрения их разумности и экономической обоснованности, исходя не только из объективной стоимости оказанных услуг, но и из того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они были для конкретного собственника.

Отсутствие фактов выполнения работ (предоставления услуг) по содержанию общего имущества

ТСЖ не вправе произвольно, без какого-либо экономического обоснования, устанавливать размер платы за пользование общим имуществом и инфраструктурой товарищества, при отсутствии доказательств, подтверждающих факт действительного выполнения ТСЖ работ (предоставления услуг) по содержанию общего имущества и принадлежащего домовладельцу жилого дома.

Формальный подход

Суды не должны подходить к рассмотрению дела формально, напротив, суды обязаны устанавливать указанные юридически значимые обстоятельства, согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывать доводы домовладельца о том, что на него была возложена обязанность по оплате услуг, которые ему фактически оказаны не были.

Предмет доказывания по делу о взыскании неосновательного обогащения с домовладельца в коттеджном поселке

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Следовательно, при разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо устанавливать:

• наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса;
• факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности;
• (в случае отсутствия вышеуказанного договора) состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания;
• перечень услуг, фактически оказываемых управляющей компанией и потребляемых домовладельцем, в юридически значимый период;
• факты действительного оказания домовладельцу услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ/ТСН/НП и т.п. гражданских сообществ
• связь между затратами на оказание таких услуг с правом домовладельца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;
• какими из услуг фактически пользовался домовладелец;
• исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности.

При ином подходе было бы невозможно исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых домовладелец не нуждается, и обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П, согласно которой в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка:

• об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг;
• о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества;
• об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость;
• об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.

При рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения с домовладельца в коттеджном поселке, в предмет доказывания по делу должны входить все вышеуказанные обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения дела, а доводы сторон должны получить соответствующую правовую оценку со стороны суда, как того требуют нормы процессуального права, устанавливающие правила доказывания в гражданском процессе, а также исследования и оценки доказательств.

Судебная практика о взыскании неосновательного обогащения с домовладельца в коттеджном поселке

Все вышеизложенные выводы подтверждает правоприменительная практика Верховного Суда Российской Федерации.

Смотри практику Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации:

• определение от 9 апреля 2019 года N 5-КГ19-10;
• определение от 30 июля 2019 года N 4-КГ19-28;
• определение от 19 ноября 2019 года N 4-КГ19-43, 2-11/2018;
• определение от 24 марта 2020 года N 4-КГ19-90, 2-2233/18;
• определение от 22.11.2022 N 58-КГ22-8-К9;
• определение от 01.11.2022 N 5-КГ22-56-К2,

а также Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 октября 2020 года по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором автор статьи принимал непосредственное участие в качестве представителя законных прав и интересов домовладельца, чьи требования об отмене постановлений судов нижестоящих инстанций были удовлетворены.

Мы выиграли это дело в 2020 году и далее будем выигрывать аналогичные дела.

Обращайтесь, обязательно помогу.

Юрист частной практики Владимир Сундаков.

07 мая 2023 г.