Неотделимые улучшения арендованного имущества

Здравствуйте, Арсений!

На основании положений абзаца пятого пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, у налогоплательщика – арендатора признаются амортизируемым имуществом.

Согласно положениям абзацев четвертого - шестого пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса названные капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В отношении капитальных вложений, произведенных начиная с 01.01.2010, суммы амортизации также могут рассчитываться с учетом срока полезного использования, определяемого для самих капитальных вложений в арендованные объекты (пункт 20 статьи 2 и пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 25.11.2009 № 281-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Суммы начисленной в соответствии с указанным порядком амортизации по капитальным вложениям согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 253 Налогового кодекса могут быть учтены при исчислении налога на прибыль 9 организаций в составе расходов налогоплательщика – арендатора, связанных с производством и (или) реализацией.

Из содержания указанных положений вытекает, что по общему правилу стоимость капитальных вложений налогоплательщика в арендованное имущество не может быть включена в состав расходов единовременно, а учитывается для целей налогообложения по мере использования улучшенных объектов основных средств в деятельности налогоплательщика, направленной на получение дохода. Поскольку возможность извлечения выгоды от использования арендованного имущества связана со сроком аренды, то именно с этими временными пределами законодатель связал период начисления амортизации в налоговом учете арендатора.

Положениями статьи 258 Налогового кодекса прямо не решена судьба расходов арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в период действия аренды не были учтены при налогообложении (стоимость капитальных вложений не амортизирована полностью по причине превышения срока полезного использования арендованного объекта над сроком договора аренды). Однако из этого, вопреки выводу арбитражного суда кассационной инстанции, не вытекает, что налогоплательщик – арендатор имеет безусловное право учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды.

Понятие улучшений арендованного имущества, в том числе улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договор аренды (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс) и охватывает собой любые изменения в состоянии имущества, произведенные арендатором. Для целей налогообложения имеет значение то обстоятельство, что подобного рода улучшения могут иметь различные формы, приобретая в конкретных ситуациях не только вид ремонта (текущего или капитального), необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и вид достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества. В последних из перечисленных случаев, исходя из пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса, арендованное имущество получает существенные качественные улучшения, в частности, за счет изменения своего технологического или служебного назначения, технико-экономических показателей. Такие улучшения, как правило, обладают экономической ценностью не только для самого арендатора, но и для собственника, который после возврата имущества арендатором получает возможность извлекать выгоду от использования улучшенного объекта, потреблять результаты ранее произведенных арендатором улучшений.

Порядок налогового учета капитальных вложений, определенный законодателем в абзацах четвертом - шестом пункта 1 статьи 258 Налогового кодекса, основан именно на применении критерия наличия (отсутствия) у собственника обязанности по возмещению стоимости капитальных вложений арендатору.

Такое регулирование направлено, в том числе на пресечение злоупотреблений в сфере налогообложения, а именно, на исключение ситуаций, когда возмещение стоимости неотделимых улучшений производится в скрытой необлагаемой налогами форме (снижение размера арендной платы, вносимой в денежной форме) вместо установления в договоре обязанности арендатора по осуществлению капитальных вложений как отдельной формы арендной платы (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса).

В то же время в налоговом законодательстве, в том числе в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса, не употребляется понятие экономической целесообразности и не регулируется порядок и условия ведения финансовохозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата, на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (Определения от 04.06.2007 № 320-О-П, от 04.06.2007 № 366-О-П, от 16.12.2008 № 1072-О-О) и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 26.02.2008 № 11542/07, от 18.03.2008 № 14616/07, от 28.10.2010 № 8867/10 и др.).

Поэтому презумпция экономической неоправданности затрат налогоплательщика на улучшение чужого имущества при отсутствии компенсации их стоимости со стороны собственника носит опровержимый характер и не исключает права налогоплательщика доказывать экономическую обоснованность произведенных им капитальных вложений в полном объеме применительно к обстоятельствам конкретного дела.

В частности, исходя из положений абзаца четвертого пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса суд вправе учесть представленные налогоплательщиком доказательства, если они с бесспорностью подтверждают необходимость 12 осуществления капитальных вложений, прежде всего, для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройство торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых, в первую очередь, для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин в прекращении аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе, если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. При возникновении спора об обоснованности капитальных вложений арендатора, произведенных при отсутствии обязанности собственника по компенсации их стоимости, суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, том числе, полученные в рамках проведения мероприятий налогового контроля сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.).

С учетом вышеизложенного, возвращение арендованного имущества собственнику в качественно улучшенном состоянии без получения встречного предоставления в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения по общему правилу также влечет необходимость восстановления налога на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса. Однако толкование положений главы 21 Налогового кодекса во взаимосвязи с требованиями пунктов 1 и 3 статьи 3 Налогового кодекса не предполагает возложения на хозяйствующих субъектов различной налоговой нагрузки в зависимости от результатов их хозяйственной деятельности и возникших в рамках ее осуществления потерь. Это правило применимо и к решению вопроса о корректировке налоговых вычетов посредством восстановления налога (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2018 № 306-КГ18-13567).

Поэтому возврат имущества собственнику в улучшенном состоянии по окончании аренды не свидетельствует об использовании арендованного имущества в необлагаемых операциях, если налогоплательщик имел намерение окупить произведенные им капитальные вложения в течение срока аренды, но оно не было осуществлено по обстоятельствам, не находящимся в сфере его контроля, а равно при отсутствии экономической ценности произведенных арендатором улучшений для собственника (последующего арендатора), что исключает дальнейшее потребление произведенных улучшений.

 Юрист по недвижимости, обращайтесь, помогу.

25.08.2021