Снос самовольного строения

Здравствуйте, Артём!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», Ставропольской краевой общественной организации «Комитет по защите прав участников долевого строительства», Скрябина Игоря Сергеевича, Ерышевой Марины Григорьевны, Алехиной Ирины Сергеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2019 по делу No А63-2078/2016 Арбитражного суда Ставропольского края по иску Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» о сносе самовольно возведенного незаконченного строительством многоквартирного дома, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» к Администрации города Ессентуки, Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки о признании права собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный дом, при участии в деле в качестве третьих лиц, заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации УСТАНОВИЛА:

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки (далее -управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» (далее -общество) о сносе самовольно возведенного незаконченного строительством многоквартирного дома площадью 12 957,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:30:020219:2 по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, ул. Шмидта, 74. Общество предъявило встречные требования к Администрации города Ессентуки (далее -администрация) и управлению о признании права собственности на незавершенный строительством спорный объект.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2017 исковые требования управления удовлетворены, встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 решение суда отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2018 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 в удовлетворении ходатайств третьих лиц (граждан) о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков и прекращении производства по делу отказано, в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы отказано, решение суда от 24.04.2017 отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество считает о наличии существенных нарушений норм материального права, допущенных судами при рассмотрении настоящего дела, полагает об отсутствии оснований для сноса спорного объекта. На принятые по делу судебные акты поданы также кассационные жалобы Ставропольской краевой общественной организацией «Комитет по защите прав участников долевого строительства» (далее -комитет), Скрябина Игоря Сергеевич (далее -Скрябин И.С.), Ерышевой Марины Григорьевны (далее -Ерышева М.Г.), Алехиной Ирины Сергеевны(далее -Алехина И.С.), которые просят отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права без учета заключения обществом с физическими лицами договоров об участии в долевом строительстве.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующему выводу.

По результатам проведенного управлением 18.02.2016 обследования земельного участка установлено, что при отсутствии разрешения на строительство, а также положительного заключения экспертизы проекта общество осуществляет строительство многоэтажного многоквартирного дома. На момент осмотра возведенное здание представляло собой железобетонную конструкцию, построенную путем монтажа железобетонных ригелей и колонн с монолитными железобетонными перекрытиями.

Полагая, что возведенный обществом объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, управление обратилось в суд с настоящим иском.

Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования управления, руководствовался статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –Гражданский кодекс), статьями 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –постановление Пленума No 10/22), и исходил из того, что общество на спорном земельном участке осуществляло строительство многоэтажного многоквартирного дома без разрешения на строительство и с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума No 10/22, пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 No 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд пришел к выводу, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за добросовестным лицом, которое возводило объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с другими добросовестными участниками оборота.

Таким образом, не усмотрев доказательств принятия обществом надлежащих мер к легальному созданию объекта, в частности к получению необходимого для строительства разрешения, суд апелляционной инстанции посчитал, что в силу установленных по делу обстоятельств имеются основания для сноса самовольной постройки и отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Между тем суды при рассмотрении спора не учли следующего. Самовольной постройки согласнопункту1 статьи 222 Гражданского кодекса является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума No10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил, как указано в Обзоре, могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ), статья 85 Земельного кодекса), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Ессентуки от 24.09.2012было принято решение о представлении проекта планировки территории и проекта межевания территории на рассмотрение для принятия решения о назначении публичных слушаний в соответствии с пунктом 5 статьи 46 ГрК РФ, после чего были назначены публичные слушания по указанному проекту, по завершении которых постановлением администрации города Ессентуки от 26.10.2012 No 2091 утвержден «Проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул.Шмидта и поймой реки Подкумок, на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки».

В соответствии с Приложением 1 к названному решению «Ж-3» –это зона многоэтажной жилой застройки, основной вид разрешенного использования -многоквартирные жилые дома от трех до девяти этажей с параметрами использования: максимальное количество этажей -девять, плотность застройки –не превышающая предельные показатели, предусмотренные строительными, санитарными, противопожарными и экологическими нормами.

Однако это не было учтено судами при применении в споре статьи 30.1 Земельного кодекса в обоснование необходимости проведения торгов и нарушения тем самым прав других лиц возведением самовольной постройки обществом на земельном участке, на котором расположены только принадлежащие ему объекты недвижимости, согласно чему, как утверждало общество, оно имеет исключительное право на его аренду. По мнению общества, в силу указанных обстоятельств нахождение самовольной постройки на арендуемом земельном участке не может нарушать прав иных лиц.

Общество при рассмотрении спора неоднократно заявляло ходатайство о проведении такой судебной экспертизы в судах первой и апелляционной инстанций, в назначении которой было отказано. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие необходимости в ее проведении.

Однако суд апелляционной инстанции, считая заключение недопустимым доказательством, поскольку оно выполнено по заказу заинтересованной стороны, не стал давать оценки содержащимся в нем выводам. Признавая заключение недопустимым доказательством по изложенному выше основанию и одновременно отказывая в назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции нарушил тем самым часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств.

В силу вышеизложенного судебная коллегия полагает о наличии существенных нарушений норм материального права при рассмотрении дела, в связи с чем судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отменена основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело –направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции с учетом указаний, содержащихся в настоящем определении.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационных жалобах других лиц, судебная коллегия считает, что выводы судов об отсутствии оснований для привлечения физических лиц в качестве ответчиков по настоящему спору являются обоснованными, соответствуют разъяснениям, изложенным пунктах 23-24 постановления Пленума No 10/22.Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации ОПРЕДЕЛИЛА: постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2019 по делу No А63-2078/2016 Арбитражного суда Ставропольского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Помощь юриста по жилищным спорам

Обращайтесь, обязательно помогу.