Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

Добрый день, Федот!

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить ему и соразмерный срок для ремонта (ст. 293 ГК РФ).

Если собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Некоторые авторы расценивают этот случай прекращения права собственности на жилое помещение как меру ответственности или как санкцию. Так, В.А. Фогель, рассматривая ст. 293 ГК РФ, пишет, что Гражданский кодекс РФ устанавливает ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за нарушение запрета на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также за нарушение прав и интересов соседей. К.И. Скловский говорит о том, что к собственнику "может быть применена САНКЦИЯ в виде прекращения его права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение".

Гражданско-правовая ответственность является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ).

Способы защиты гражданских прав можно разделить на две группы: меры государственно-принудительного порядка, обладающие признаками мер гражданско-правовой ответственности, и меры защиты в узком смысле (не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности). К первой группе относятся возмещение убытков (вреда), взыскание неустойки, компенсация морального вреда. Другие именуются мерами защиты в узком смысле.

Такое деление имеет значение для правоприменительной практики, поскольку Гражданский кодекс РФ устанавливает общие основания и условия для применения мер ответственности (вина правонарушителя, причинно-следственная связь, наличие убытков и т.д.), в то время как другие меры защиты применяются по правилам, специально установленным для них.

В связи с этим необходимо определить, являются ли изъятие у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения и его продажа с публичных торгов мерой ответственности или представляют собой одну из мер защиты в узком смысле. Для этого необходимо рассмотреть предпосылки для разделения мер ответственности и мер защиты.

Во-первых, меры ответственности реализуют КОМПЕНСАТОРНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНУЮ функцию гражданского права. Применение этих мер либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо служит имущественной компенсацией за моральный вред. В отличие от этого меры защиты в узком смысле реализуют, помимо восстановительной, ПРЕВЕНТИВНЫЕ и ПРЕСЕКАТЕЛЬНЫЕ функции.

Во-вторых, применение мер гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков или выплаты неустойки всегда означает для правонарушителя претерпевание юридически обязательных обременительных имущественных обязанностей. Отрицательные для правонарушителя имущественные последствия представляют собой санкции за правонарушения. Применение же мер защиты никаких юридически обязательных обременительных обязанностей не создает. Так, при виндикации незаконный владелец теряет вещь, которая ему по закону не принадлежит. Собственное имущество у незаконного владельца не изымается. Следовательно, виндикация не является для нарушителя обременительной обязанностью.

В-третьих, меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие ОТРАСЛЕВЫЕ ОСОБЕННОСТИ, ибо у каждой отрасли права свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер (например, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления).

Рассмотрение указанных признаков применительно к изъятию бесхозяйственно содержимого жилого помещения приводит к следующему.

Изъятие у собственника жилого помещения и последующая продажа с публичных торгов не реализуют компенсаторно-восстановительной функции, поскольку никаких мер, которые позволили бы восстановить нанесенный собственником ущерб, не включают. Например, закон мог бы предусматривать, что из средств, вырученных от продажи помещения, вычитаются суммы, необходимые для ремонта помещения или для приведения помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (если, допустим, помещение было переоборудовано под офис), или для возмещения материального или морального ущерба, нанесенного соседям. Напротив, согласно ст. 293 ГК РФ из средств, вырученных от продажи, вычитаются только те, что затрачены на исполнение судебного решения. Таким образом, продажа помещения имеет целью не восстановить чью-либо имущественную сферу, а лишь выселить собственника из жилого помещения и тем самым ПРЕСЕЧЬ совершаемые им нарушения. Следовательно, обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение реализует пресекательную функцию и в этом смысле относится к мерам защиты в узком смысле, а не к мерам ответственности.

Второе отличие состоит в наличии для правонарушителя отрицательных имущественных последствий. Согласно ст. 293 ГК РФ собственнику выплачиваются денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения с публичных торгов. При этом никаких взысканий из этих средств, кроме расходов на исполнение судебного решения, не производится. Из этого следует сделать вывод, что норма ст. 293 ГК РФ не преследует цели наложить на собственника обременительные имущественные обязанности.

Следует отметить, что на практике последствия применения ст. 293 ГК РФ могут быть для собственника более неблагоприятными, чем покажется на первый взгляд. К числу таких неблагоприятных имущественных последствий, кроме вычета из сумм, вырученных от продажи жилого помещения, расходов на исполнение решения суда, можно отнести:

1. расходы собственника на переезд в другое место жительства и (или) перевоз имущества в другое помещение;
2. убытки собственника, вызванные тем, что средства от продажи помещения с публичных торгов будут меньше рыночной стоимости жилого помещения, поскольку покупка изъятого в судебном порядке имущества менее привлекательна, чем приобретение квартиры в обычных условиях.

Однако при всей значительности возможных убытков собственника, у которого изъяли помещение, подобные последствия по своему характеру побочны. Они прямо не предусмотрены ст. 293 ГК РФ и не являются целью ее применения. Напротив, их скорее следует считать вынужденным и неустранимым последствием изъятия помещения у собственника.

Таким образом, по второму признаку разделения мер защиты и мер ответственности обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под меры защиты в узком смысле.

Что касается третьего критерия, то изъятию у собственника жилого помещения и продаже его с публичных торгов есть аналог в административном праве. Согласно ст. 3.6 КоАП РФ один из видов наказаний за совершение административного правонарушения - возмездное изъятие орудия или предмета административного правонарушения.

Таким образом, по всем трем критериям разграничения мер ответственности и мер защиты в узком смысле прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под понятие мер защиты в узком смысле.

Последствие квалификации указанного способа прекращения права собственности уже было отмечено. Основания и условия применения меры защиты должны быть установлены нормами права, регулирующими соответствующую меру. К мерам защиты в узком смысле по общему правилу не применяются понятия вины, причинно-следственной связи между деянием и последствием, наличия ущерба, причиненного правонарушением. Само по себе такое положение следовало бы признать негативным, поскольку ставит собственника в уязвимое положение: для изъятия у него жилого помещения достаточно соблюсти требования, установленные ст. 293 ГК РФ. Это, в частности, означает, что невиновность собственника не будет принята во внимание, если было совершено само правонарушение.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение в системе способов защиты гражданских прав следует рассматривать как самостоятельный способ, наиболее схожий с такими, как пресечение действий, нарушающих право, и прекращение правоотношения (в данном случае - вещного).

Юридическая помощь, обращайтесь.