Обязанности управляющей компании

Доброе утро, Лариса!

В соответствии со ст. ст. 244, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственник имущества обязан нести расходы по содержанию общего имущества в жилом доме.

Согласно п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, лицо, обладающее на праве частной собственности жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Необходимо отметить, что в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008 нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома.

Следует также обратить внимание на то, что аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.

Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Учитывая изложенное, содержание арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязательств по возмещению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Вместе с тем согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Жилищного кодекса органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Согласно п. 3 ст. 39 Жилищного кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Так, в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", общее имущество дома, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Вместе с тем необходимо отметить, что требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Так, в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности осуществляют Главная государственная жилищная инспекция и государственные инспекции субъектов Российской Федерации.
Дополнительно сообщаем об административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Так, в соответствии со ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным конституционным законом от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" разрешение вопросов указанной проблематики находится в юрисдикции арбитражных судов.

Вместе с тем в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" органы прокуратуры Российской Федерации в соответствии с их полномочиями рассматривают и разрешают заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов.

Также сообщаю, что в целях получения дополнительной информации по указанному вопросу можно обратиться в Министерство экономического развития и внешних связей края.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Вместе с тем согласно Положению Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование нормативных правовых актов.

В связи с этим вышеизложенные разъяснения не являются обязательными для применения, а носят разъяснительный характер.

Юридическая консультация по жилищным спорам.