Общее имущество коттеджного поселка

Владимир, я живу в так называемом «коттеджном поселке», рядом с Москвой по Новой Риге. Поселок расположен на территории деревнипоэтому он не является никаким отдельным населенным пунктом. У моего участка адрес в деревне, а не в каком-то коттеджном поселке. У поселка нет границ. В самом начале застройщик создал управляющую компанию, которая была организована застройщиком из его же же людей, которых он контролирует. Потом застройщик передал в аренду управляющей компании дороги и все сетевое оборудование, включая газ, свет и канализацию. Я не пользуюсь имуществом поселка, у меня нет интереса в получении услуг от управляющей компании, у меня даже дома нет на моем земельном участке. Почему с меня требуют уплаты колоссальных взносов в счет возмещения расходов управляющей компании? У нас же нет крепостного права и закон должен как-то регулировать размер и порядок оплаты таких платежей. Скажите, как это происходит на практике?

Мила, добрый день!

Несмотря на последнюю, оформленную Верховным Судом РФ в 2019 году, правовую позицию по данной категории, с моим участием:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2020 N 5-КГ20-107-К2 Требование: О взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: Общество ссылается на то, что ответчик свои обязательства по договору на предоставление услуг и техническое обслуживание должным образом не исполнял, в связи с чем общество было вынуждено неоднократно обращаться за взысканием задолженности в судебном порядке. Встречное требование: О взыскании денежных средств. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал вопросы необходимости оказания услуг ответчику, расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности, не установил, какими из услуг фактически пользовался ответчик,

несмотря на Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой", признать часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

и учитывая подготовленный, но не внесенный в ГД ФС РФ Проект Федерального закона (доработанный текст) "О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов" (подготовлен Минстроем России, ID проекта 02/04/02-22/00125040, текст по состоянию на 24.03.2022),

суды, вне зависимости от указанных Вами обстоятельств, принимают решения о взыскании с домовладельцев денег в счет оплаты расходов на содержание общего имущества, включая обслуживание инфраструктурныех объектов для поставки энергоресурсов: вода, газ, свет, канализация.

Вот лишь некоторые примеры из судебной практики за 2021 -2022 гг.:

Отсутствие на земельном участке жилого строения само по себе не освобождает ответчика от выполнения своих обязанностей как собственника земельного участка

Одновременно суд первой инстанции учел, что вопреки доводам представителей ответчика К., отсутствие на земельном участке жилого строения само по себе не освобождает ответчика от выполнения своих обязанностей как собственника земельного участка, находящегося в границах единого комплекса недвижимого имущества коттеджного поселка, от обязанности по содержанию общего имущества. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2022 N 33-2798/2022

О неиспользовании объектов инфраструктуры на территории коттеджного поселка и об отсутствии интереса в получении услуг

При этом неиспользование ответчиком объектов инфраструктуры на территории коттеджного поселка, а также его утверждения о ненуждаемости и отсутствии интереса в получении услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию имущества общего пользования, безусловно не исключает его обязанность по оплате услуг, оказываемых для поддержания общего имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии, в целях максимально комфортных условий нахождения собственников недвижимости поселка, в том числе ответчика. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2021 N 88-31437/2021

При этом утверждение ответчиков о неиспользовании объектов инфраструктуры на территории коттеджного поселка и об отсутствии интереса в получении услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию имущества общего пользования, безусловно не исключает обязанности по оплате услуг, оказываемых для поддержания общего имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии, в целях максимально комфортных условий нахождения собственников недвижимости поселка, в том числе ответчиков. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2022 N 88-3419/2022

При этом неиспользование ответчиком объектов инфраструктуры на территории коттеджного поселка, а также ее утверждения об отсутствии интереса в получении услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию имущества общего пользования, безусловно не исключает ее обязанность по оплате услуг, оказываемых для поддержания общего имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии, в целях максимально комфортных условий нахождения собственников недвижимости поселка, в том числе ответчика. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу N 88-1340/2022

Применение жилищного законодательства по аналогии к коттеджным поселкам

К отношениям по содержанию, владению и пользованию общим имуществом коттеджного поселка возможно по аналогии закона, в силу положений ч. 1 ст. 7 ЖК РФ применить жилищное законодательство, регулирующее отношения, регулирующее право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, регулирующее сходные отношения. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2021 по делу N 33-26644/2021, 2-611/2021

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ТСН "Коттеджный поселок Лубенская долина" требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 210, 1102, 1105, 1109 ГК РФ, ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", а также разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год, утвержденным Президиумом ВС РФ 02.07.2014, и исходил из того, что у П., пользующегося общим имуществом ТСН "Коттеджный поселок Лубенская долина", возникла обязанность по внесению обязательных взносов, установленных решениями общих собраний членов ТСН; доказательств, подтверждающих факт своевременной уплаты взносов, не представлено. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24.01.2022 N 88-172/2022 по делу N 2-4301/2021.

Разрешая спор, по правилам производства в суде первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 158, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, части 1 статьи 135, пункта 2 части 2 статьи 136, части 1 статьи 137, части 2 статьи 154, статьи 155, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, применив аналогию закона, пришел к выводу, что собственники жилого дома, расположенного в коттеджном поселке, обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, мест общего пользования. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2021 по делу N 88-21931/2021

Разрешая требования о взыскании неосновательного обогащения за последующий период - с 01 января 2019 года по 28 февраля 2021 года, суд апелляционной инстанции, сославшись на ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом подтвержден факт выполнения (оказания) в данный период работ (услуг) по содержанию общего имущества и имущества общего пользования ТСН, осуществление ТСН расходов на их выполнение; ответчик как собственник земельного участка на территории коттеджного поселка с инфраструктурой, охраняемой территорией, пользуется услугами, оказываемыми ТСН, в связи с чем должна участвовать в указанных расходах. При расчете подлежащей компенсации суммы суд указал на то, что возмещению подлежат только необходимые и достаточные расходы истца, которые касаются содержания имущества общего пользования. Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2022 N 88-5252/2022

Материалами дела установлено, что коттеджный поселок, в котором расположены объекты недвижимости АО "СРЗ", а также иных собственников, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно статьям 7 и 8 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А57-14/2021

Обращайтесь к юристу по ЖКУ и жилищным спорам.

Обязательно помогу.

29.07.2022

Спасибо!

Спасибо сказал 171 человек