Современные правовые проблемы

Добрый день, Мурат!

С 1 марта 2005 г. был введен в действие новый Жилищный кодекс РФ, в главе 4 которого урегулирован вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. С этого момента прошло уже немало времени, однако с применением ряда норм главы 4 ЖК связаны некоторые сложности, обусловливающие критическое отношение к предусмотренному законом механизму реализации этих норм и выявляющие необходимость корректировки закона.

Как определено в ст. 25 ЖК РФ, переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировкой - изменение его конфигурации, требующие и в том и в другом случае внесения изменения в технический паспорт помещения. Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Порядок проведения переустройства (перепланировки) установлен в ст. 26 ЖК. Переустройство и (или) перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии наличия проекта и других документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК.

В случае нарушения установленного порядка осуществления переустройства (перепланировки) применяется ст. 29 ЖК. Как определено в этой статье, самовольными являются переустройство или перепланировка, совершенные при отсутствии решения о согласовании, а также в случае, если имеет место нарушение проекта переустройства (перепланировки).

Если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки), в отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма (ч. 5 ст. 29 ЖК).

Конструкция этой нормы способна вызвать целый ряд проблем с ее применением.

Прежде всего, выявляется очевидное противоречие этого положения действующему Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК). Нет сомнений в том, что мы встречаемся с новым случаем принудительного прекращения права собственности. Известно, что основания прекращения права собственности могут содержаться только в ГК. Так, в ч. 2 ст. 235 ГК устанавливается исчерпывающий перечень оснований, когда возможно принудительное изъятие имущества у его собственника. В отношении прекращения права собственности на жилые помещения в ст. 235 ГК указывается, что право собственности может быть прекращено на бесхозяйственно содержимое жилое помещение по основаниям, изложенным в ст. 293 ГК, т.е. когда собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Иных оснований законом не предусмотрено; в ГК не содержится такого основания прекращения права собственности, как самовольное осуществление переустройства (перепланировки).

В ч. 4 ст. 29 ЖК говорится о том, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. В случае непринятия такого решения, а также если жилое помещение не приведено в прежнее состояние, суд, как уже указывалось выше, по иску соответствующего органа принимает решение о продаже помещения с публичных торгов (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК) либо о расторжении договора социального найма (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК).

Вызывает недоумение используемая в законе формулировка "суд принимает решение". Получается, что в случае отсутствия условий, предусмотренных ч. 3 и ч. 4 ст. 29 ЖК, суд просто обязан удовлетворить иск органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки). Помимо того что жилищно-правовые нормы вторгаются в сферу гражданско-процессуального регулирования, ограничивается также право граждан на полное, всестороннее и объективное судебное разбирательство, поскольку все разбирательство сводится лишь к установлению двух фактов, а именно факта наличия или отсутствия решения суда о сохранении жилого помещения в настоящем его состоянии и факта того, приведено ли оно в прежнее состояние.

Думается, что, даже если иск о сохранении жилого помещения в измененном состоянии не был предъявлен, суд, исходя из обстоятельств дела, все равно может отказать соответствующему органу в иске о продаже помещения с публичных торгов или расторжении договора социального найма, если придет к выводу, что состояние жилого помещения после перепланировки (переустройства) не нарушает прав и интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не приводит к ухудшению помещения. Тем более что суд не может вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии при отсутствии соответствующего иска. Предъявление такого иска является правом, а не обязанностью гражданина.

Вообще, не вполне объяснимо то, почему именно суд должен решать вопрос о том, может ли помещение быть сохранено после самовольной перепланировки (переустройства). Основная роль суда заключается не просто в применении законодательства, а в разрешении споров на основе закона. Поэтому более логичным было бы поручить органам местного самоуправления заниматься вопросами о возможности или невозможности сохранить помещение в переоборудованном состоянии. Обращение в суд при этом не исключается, если гражданин не согласен с отказом в оформлении самовольной перепланировки (переустройства). В данном случае суд будет рассматривать спор между гражданином и соответствующим органом власти. В связи с этим целесообразно было бы предусмотреть в законе возможность оформления самовольной перепланировки (переустройства) в административном порядке, а не в исключительно судебном.
Если суд все же принял решение о продаже жилья с публичных торгов, то собственник должен быть выселен вместе со всеми совместно проживающими с ним лицами. Новый собственник обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в установленный соответствующим органом срок. Если же он этого не сделает, то происходит все то же самое, что и с первым собственником. Таким образом, жилое помещение может продаваться с публичных торгов множество раз, что вряд ли можно считать разумным.

Остановимся на следующей проблеме. Если собственник, принудительно лишенный своего жилья, получает деньги, вырученные от продажи, то наниматель жилого помещения, с которым договор социального найма расторгнут, не получает ничего. После расторжения договора социального найма следует выселение нанимателя и членов его семьи на основании п. 1 ст. 35 ЖК. В законе не указывается, что им должно быть предоставлено другое жилое помещение. Следовательно, можно сделать вывод, что выселение производится без предоставления другого жилья. Однако если обратиться к ст. 91 ЖК, в которой предусмотрены основания для выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого помещения, мы не встретим в ней такого основания, как самовольное переустройство или перепланировка. Согласно ст. 91 ЖК наниматель может быть выселен по решению суда только в случае, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Осуществление же перепланировки (переустройства) обычно связано с ремонтом и благоустройством помещения, что никак нельзя назвать бесхозяйственным отношением к своему жилищу.

Механизм реализации ст. 29 ЖК требует серьезной доработки. Конечно, неконтролируемый процесс перепланировок в многоэтажных домах требует внимания законодателя, и необходимость урегулировать этот вопрос не подвергается сомнению. Однако механизм регулирования должен быть эффективным и как минимум не создавать новых проблем и в без того достаточно сложной области отношений, возникающих по поводу осуществления прав на жилые помещения.

Особо следует подчеркнуть, что нормы, регламентирующие переустройство и перепланировку, относятся ко всем жилым помещениям, т.е. и к квартирам в многоэтажных домах, и к индивидуальным жилым домам. И в то же время не относятся к нежилым помещениям. На первых этажах многоэтажных жилых домов часто размещаются магазины, офисы, парикмахерские и т.п. Действие норм о перепланировке на эти помещения не распространяется, хотя именно в таких помещениях перепланировки осуществляются особенно часто. Это является пробелом в правовом регулировании.

Распространение положений главы 4 ЖК на собственников индивидуальных жилых домов, на мой взгляд, является излишним и неоправданным. Речь не идет о том, чтобы вообще исключить регулирование перепланировки индивидуального жилого дома. Но порядок перепланировки (переустройства) в отношении индивидуальных строений должен быть уведомительный, а не разрешительный. Для того чтобы отразить изменения, произошедшие в результате перепланировки, достаточно внести изменения в соответствующую часть проекта дома. Кроме того, строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов регламентируются законодательством об архитектуре и градостроительной деятельности. Дополнительное регулирование этого вопроса нормами ЖК только вносит путаницу. Надо отметить в этой связи еще один момент: на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ проект не требуется, главное, чтобы при строительстве были соблюдены нормы градостроительного регламента. Почему таким же образом не урегулировать и переустройство (перепланировку) индивидуальных жилых домов?

В теории права правомочия собственника предполагают возможность использовать вещь в своих целях и по своему усмотрению наиболее широким образом, в том числе изменять эту вещь, преобразовывать, улучшать или ухудшать ее и даже уничтожать, лишь бы при этом не причинялось вреда третьим лицам. Обладатель права собственности вправе уничтожить объект своего права; снести весь дом или его часть. Естественно, что этого не может сделать собственник квартиры в многоэтажном доме по понятным обстоятельствам, но для собственника индивидуального жилого дома это не запрещено. Парадоксально получается: снести свой дом самовольно можно, а оборудовать, скажем, второй вход без согласований и разрешений - нельзя.

Благодаря введению таких положений, которые содержатся в гл. 4 ЖК, право собственности сужается и становится все более призрачным.

Если жилой дом, безразлично - многоэтажный или индивидуальный, в результате перепланировки разрушился, вследствие чего погиб или получил тяжкую травму человек, то независимо от того, является ли перепланировка (переустройство) самовольной или нет, ответственность за последствия будет нести виновное лицо в соответствии с УК РФ. Причем виновным может быть как собственник или наниматель помещения, так и иное лицо. Надо сказать, никакой юридической ответственности, кроме вышеуказанной, а также обязанности возместить причиненный вред здесь быть не должно.
Как показывает практика, усиление ответственности не всегда приводит к положительным результатам. Для того чтобы закон исполнялся, механизм его действия должен быть несложным, легко реализуемым и, по возможности, не обремененным административным фактором.

В заключение хотелось бы сказать, что в любом случае положения главы 4 нового ЖК содержат в себе противоречия, которые, во-первых, вызывают скептицизм по поводу их практического применения, а во-вторых, ставят судей перед неразрешимой ситуацией, когда по основаниям, которые нельзя признать достаточными, необходимо будет принимать решения по конкретным делам и выселять "в никуда" граждан, среди которых окажутся и несовершеннолетние, и пенсионеры, и др. Многие из рассмотренных выше положений ЖК, проникая в более или менее стройную систему взаимосвязей между различными отраслями законодательства, регулирующими отношения с недвижимостью, начинают конкурировать и размывать фундамент таких основополагающих правовых институтов, как право собственности, право на жилище.

Юридическая помощь, обращайтесь.