Легализация перепланировки

Доброе утро, Лада!

Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с жилищем, является его самовольная перепланировка и (или) переустройство (далее - перепланировка). Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике распространенной можно признать ситуацию, когда собственники квартир или квартиросъемщики принимают решение разрушить стену, например соединить кухню с залом, чтобы создать нечто красивое и удобное. При этом согласие государственного органа на выполнение перепланировки квартиры, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что перепланировка сделана достаточно давно, а проблема узаконения возникла сейчас, особенно при продаже квартиры. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставляющегося в орган местного самоуправления в составе документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки. Далее статья довольно подробно описывает последствия, ожидающие лицо, совершившее такую перепланировку. В большинстве случаев нарушителя интересует не то, как его накажут, а то, как оформить свершившийся факт перепланировки.

Разграничения между такими видами переделки, как перепланировка и переустройство жилого помещения, указываются в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда": "Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров".

Чтобы вникнуть в суть проблемы и понять, зачем необходим новый, более упрощенный порядок, необходимо проанализировать и выявить недостатки существующего.

Основными причинами возникновения данной проблемы являются:

1. Неурегулированность данного вопроса жилищным законодательством в 90-е годы; на это время приходился пик перепланировок, расцвет частной собственности, когда граждане почувствовали свободу и посчитали, что могут делать что хотят - это же их собственность. Можно только представить, сколько с 90-х годов прошлого века и до нашего времени накопилось самовольных перепланировщиков. В сложившихся на сегодня правовых условиях они просто не смогут привести имеющееся у них жилье в полное соответствие с требованиями закона.
2. Сложность действующего порядка получения разрешения на перепланировку (переустройство). Если бы эта процедура была более простой, то проблем в таких масштабах не возникло бы. Нужна масса сил, упорства, энергии, здоровья, чтобы за несколько месяцев получить долгожданное разрешение. Далеко не у всех есть время и силы заниматься этим.

Необходимо учитывать и тот факт, что перепланировка может затрагивать несущие конструкции, а может быть и косметической. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. устанавливает единые требования к инициаторам таких работ.

Развитие подобных ситуаций возможно в двух направлениях:

1. если суд сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Из ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ следует, что необходимо получить доказательство, подтверждающее, что перепланировка квартиры не нарушает прав и законных интересов других граждан и не угрожает их здоровью и жизни, например акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением или экспертом, и обратиться в суд;
2. если собственник квартиры проиграет иск в суде и откажется вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.

Появление Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вызвало множество разногласий. Суть всех доводов Верховного Суда состоит в том, что "положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ , согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии". Действительно, в п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ прописаны полномочия органов местного самоуправления согласовывать перепланировку и переустройство квартир, но не говорится о том, что в том числе имеются в виду и самовольные перепланировки. О них сказано в ст. 29 ЖК РФ, из которой следует, на наш взгляд, то, что сохранено жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть только по решению суда. Аналогичная статья Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - ч. 3 ст. 222 - говорит, что "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка". Данная статья содержит оговорку о другом порядке признания права собственности. Статья 29 ЖК РФ такой ссылки не содержит.

Особенно четко прослеживается противоречие положений Обзора, если применить рекомендации Верховного Суда РФ. Разберем такую ситуацию. Допустим, гражданин осуществил в своей квартире, которая принадлежит ему на праве собственности, самовольную перепланировку. Исходя из Обзора Верховного Суда, он может обратиться в орган местного самоуправления за согласованием данной перепланировки и при этом представить указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а именно:.

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Как правило, все перечисленные документы у заявителя есть. Но бывают случаи, когда перепланировка проводится без проекта, например убирается или устанавливается небольшая перегородка. В этом случае гражданин должен готовить проект в соответствии с фактически проведенной перепланировкой, т.е. теряются признаки самовольной перепланировки. Возникает вопрос: в чем заключается ответственность за самовольную перепланировку, если проект готовится так, как будто никакой перепланировки и не было?

Далее орган местного самоуправления (или согласующий орган) обязан в течение сорока пяти дней принять решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Если документы соответствуют требованиям ст. 26 ЖК РФ, то у согласующего органа просто нет оснований отказать в перепланировке (все документы, в том числе и проект, в полном порядке), поэтому ничего другого не остается, как "закрыть глаза" на произведенную перепланировку и согласовать ее.

Если с органами местного самоуправления не удается решить проблему "мирным путем", Верховный Суд РФ предлагает два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки: рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, либо при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

Тогда получается, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, данный вопрос вообще не может быть разрешен, так как ст. 27 ЖК РФ содержит полный перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а именно:

1. при непредставлении определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
2. при представлении документов в ненадлежащий орган;
3. при несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Такого основания, как отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки в связи с тем, что они выполнены самовольно, ЖК РФ не предусмотрено. Если эти требования и будут заявлены, то зачем тратить время на спор о законности отказа согласующего органа, когда можно сразу перейти к вопросу о сохранении уже существующей перепланировки.

Итак, проанализировав данную ситуацию, можно сделать вывод о том, что мы сталкиваемся с пробелами в законодательстве, и в итоге "узаконить" самовольную перепланировку получается намного дешевле, чем делать ее по закону, так как административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей заплатить легче, чем оплатить изготовление проекта - от 10000 до 15000 рублей. Может, нужно увеличить сумму штрафа? Считаем, что на практике такая мера к решению проблемы не приведет.

Необходимо упростить систему согласования уже существующей перепланировки. Например, сначала лицо, выполнившее самовольную перепланировку, обращается с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий согласование перепланировок, далее приемочная комиссия (о ней говорится в ст. 28 ЖК РФ) подписывает акт после проведения строительных работ по перепланировке квартиры. Данная комиссия может осмотреть выполненную перепланировку и дать свое компетентное заключение о соответствии данной перепланировки действующим нормам и правилам. В зависимости от выводов заключения по проведенной перепланировке орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений: либо сохранить перепланировку; либо при обнаружении нарушений действующего законодательства обязать лицо устранить выявленные нарушения. Решение о сохранении перепланировки является подтверждением завершения перепланировки и (или) переустройства квартиры и направляется в орган по учету объектов недвижимого имущества. Предписание об устранении выявленных нарушений должно быть исполнено в указанный срок. Если требование исполняется, то помещение опять проверяет установленная комиссия, если нет, то вступают в силу последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ.

Кроме этого, предлагаем обозначить временные границы, в рамках которых будет действовать упрощенный порядок согласования перепланировок, естественно, только для незначительных перепланировок (для этого нужно четко определить, что к ним относится). Это необходимо для того, чтобы самовольные перепланировщики в этот временной период решили свои проблемы, связанные с легализацией перепланировки. Возможно, года два или три. Например, таким образом: при БТИ города создать комиссию по перепланировкам, в которую будут обращаться перепланировщики. После обращения компетентный сотрудник приходит на дом, зафиксирует, что угрозы для безопасности действительно нет, и согласует перепланировку на месте.

Также предлагаем следующий порядок для получения разрешения на предстоящую перепланировку: оформление заявки на бланке установленной формы; представление копий документов о правах на занимаемые помещения, плана и экспликации из БТИ, эскиза предполагаемых изменений. Для серьезных, масштабных перепланировок необходимо представлять проект перепланировки (сейчас проект представляется в обязательном порядке для любых видов перепланировки).
Предложенные меры позволят значительно упростить процедуру получения разрешения на перепланировку жилого помещения и снять ряд проблемных вопросов, касающихся ранее произведенных перепланировок жилых помещений.

Юридическая помощь, обращайтесь.