Залог квартиры с перепланировкой

Добрый день, Инна!

В условиях возрастания роли ипотечного кредитования нередки ситуации, когда в качестве предмета ипотеки выступают жилые помещения с несогласованными перепланировками и (или) переустройствами, не отраженными в технических документах в соответствии с требованиями закона (далее - несогласованные изменения). Правовым основанием проведения изменений является предварительно полученное решение органа местного самоуправления. Условия и порядок проведения работ содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного п. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 26 ЖК РФ, являются самовольными. При проведении в отношении жилого помещения несогласованной перепланировки и (или) переустройства у лица, которое произвело самовольную перепланировку и (или) переустройство, возникает правовой риск их несогласования, который влечет негативные правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 29 ЖК РФ. Вместе с тем не только собственник жилого помещения или его наниматель несут правовой риск несогласования проведенных перепланировки и (или) переустройства, но и на залогодержателя такого помещения возлагаются определенные правовые риски, связанные с его изменением.

Правовые риски залогодержателя могут возникнуть:

1. при принятии в залог жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством, произведенными до заключения договора ипотеки (изменения "до");
2. при проведении в отношении жилого помещения - предмета ипотеки несогласованной перепланировки и (или) переустройства в период действия договора ипотеки (изменения "после").

Оба указанных риска залогодержателя связаны с проблемой определения материально-правового условия о предмете взыскания, которая выражается: во-первых, в вопросе распространения права залога на измененное помещение, возникшее в результате перепланировки и (или) переустройства; во-вторых, в неопределенности судьбы права на обращение взыскания на заложенное жилое помещение в связи с несоответствием описанного в договоре ипотеки помещения объекту недвижимого имущества, который существует de facto.

Вопрос о правовых рисках залогодержателя жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством не получил в науке гражданского права России должного внимания. Полагаем, что риски залогодержателя жилого помещения с несогласованными изменениями необходимо понимать как возможность наступления неблагоприятных факторов и обстоятельств, создающих угрозу нарушения констатируемой правом возможности залогодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки. Принимая во внимание структуру гражданского правоотношения, с которым связан риск, риски залогодержателя жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством являются видом так называемых предмет-рисков. Это означает, что данные риски связаны с пороком в предмете ипотечного правоотношения.

Правовые риски залогодержателя жилого помещения с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством имеют особые юридические предпосылки возникновения - такие риски возникают при отсутствии тождества описанного в документах - основаниях возникновения права залога и в Едином государственном реестре недвижимости тому объекту, который существует в действительности, после проведенных в отношении его несогласованных изменений. Это позволяет говорить о неправильном, а также устаревшем описании жилого помещения в договоре об ипотеке. В соответствии с пп. 1, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должен быть определен предмет ипотеки, идентифицируемый указанием его наименования, места нахождения и достаточных для идентификации этого предмета иных признаков, позволяющих выделить недвижимую вещь из массы подобных вещей. В качестве иных признаков, позволяющих выделить недвижимую вещь из массы подобных вещей, могут выступать: общая площадь, литеры помещения, номер помещения на плане, а также количество комнат в жилом помещении. Таким образом, в силу проведенной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения изменяются иные признаки, позволяющие выделить недвижимую вещь из массы подобных вещей, однако соответствующие изменения не вносятся в технические документы жилого помещения и в документ - основание возникновения права залога. Указание в договоре ипотеки общей площади, литеры помещения, номера помещения на плане или количества комнат в жилом помещении в соответствии с техническими документами на неперепланированное и (или) непереустроенное жилое помещение выступает первой юридической составляющей ситуации "нетождественности объекта недвижимости".

Второй юридической составляющей отсутствия тождества объекта жилой недвижимости, указанного в документе - основании возникновения права залога, тому объекту, который существует в действительности, выступает содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости запись о зарегистрированном праве собственности залогодателя на жилое помещение, обладающее признаками того жилого помещения, которое существовало до проведения несогласованных изменений. В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 29.12.2015) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В этой связи, с одной стороны, предметом ипотеки выступает неперепланированное и (или) непереустроенное жилое помещение, на которое зарегистрировано право собственности залогодателя, которое вместе с тем не существует в действительности. С другой стороны, измененный объект недвижимого имущества с несогласованной перепланировкой и (или) переустройством не может быть предметом ипотеки, так как в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности залогодателя на него. Более того, так как перепланировка и (или) переустройство жилого помещения были проведены без получения правового основания, а потому являются несогласованными, то до момента согласования изменений право собственности в отношении измененного жилого помещения не может быть зарегистрировано.

Таким образом, описание жилого помещения в документе - основании возникновения права залога без учета произведенных изменений жилого помещения, в том числе в соответствии с устаревшими сведениями, содержащимися в технических документах на первоначальное жилое помещение, и отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированном праве на измененное жилое помещение влекут возникновение ситуации "нетождественности объекта недвижимости", которая, в свою очередь, является предпосылкой возникновения для залогодержателя рисков "идентификации". При указанных рисках измененное жилое помещение, переданное в ипотеку и описанное в договоре ипотеки в соответствии с имеющимися техническими документами, существует только юридически. В действительности первоначальное помещение как объект прав перестает существовать и имеет иные характеристики, в отношении которых не проведен кадастровый и технический учет, а также не внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Юридическая помощь, обращайтесь.