Как продать долю в квартире

Добрый день!

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа (ст. 252 ГК РФ):

• договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества;
• или делить имущество в суде.

Это случается, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,  а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется.

Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала, и тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен.

Однако возможны и ситуации, когда собственника могут по судебному решению заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Когда можно заставить собственника продать долю

Собственника незначительной доли можно заставить продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Для этого,

• доля такого собственника должна быть незначительной (например,  1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная;
• должна отсутствовать возможность реального выдела доли;
• собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у собственника

1. Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.
2. Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.
3. Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.
4. Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Юридическая помощь по спорам о разделе и выделе долей в судах, обращайтесь.