Налог с продажи квартиры

Какие налоговые правила будут действовать в 2016 году при покупке-продаже квартиры в Москве? Какие налоговые вычеты, как изменится налоговая база по НДФЛ и какие сроки владения квартирой должны быть, что бы не взимался 13% налог?

Добрый день!

С 01 января 2016 года вступают в силу изменения в ч. 1 НК РФ (Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации").

В том числе, эти изменения касаются статьи 217.1. НК РФ, которая говорит нам об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (квартир, домов, коттеджей, дач, земельных участков и пр.).

Изменения по срокам владения недвижимостью

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Следовательно:

что бы не платить налоги при продаже квартиры, дачи, земельного участка или иного недвижимого имущества, срок владения таким имуществом должен быть не менее 3 лет, если Вам его завещал подарил член семьи или близкий родственник, Вы приватизировали или приобрели такое имущество по договору ренты, по наследству. Близкие родственники - это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), а членами семьи являются супруги (муж и жена), родители и дети (усыновители и усыновленные);
во всех остальных случаях получения недвижимого имущества - срок владения им должен составлять 5 лет, что бы со своих доходов от продажи Вы не платили 13% налог.

Изменения налоговой базы для НДФЛ

В том случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Следовательно:

если Ваша квартира в Москве или ином субъекте РФ имеет кадастровую оценку, то при ее продаже Вы должны будете заплатить 13% от дохода. Минимальная сумма Вашего дохода составит не менее 70% от кадастровой стоимости квартиры. Это минимальный НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которой Вы владели менее 3, либо менее 5 лет (см. выше);
если субъект РФ, в котором находится, продаваемая Вами недвижимость, не определил ее кадастровую стоимость, то Вы заплатите НДФЛ 13% с разницы между ценой приобретения и продажи квартиры, которой Вы владели менее 3, либо менее 5 лет (см. выше).

ПРИМЕРЫ:

Вы купили квартиру за 7 млн. рублей, а продали за 10 млн. рублей, провладев квартирой менее 5 лет.

Следовательно, Ваш доход от продажи составил 10 млн. рублей.

Для определения базы НДФЛ, с которой Вам нужно будет заплатить государству 13%, мы из Вашего дохода от продажи квартиры, вычитаем затраты на ее приобретение и получаем разницу 3 млн. руб. ( 10 млн. руб. - 7 млн. руб.).

Теперь, из 3 млн. руб. мы вычитаем максимальный размер налогового вычета - 1 млн. руб. и у нас остается 2 млн. рублей налоговой базы для расчета НДФЛ в размере 13%.

Если, на момент продажи квартиры, её кадастровая стоимость была меньше, чем сумма продажи, т.е. менее 10 млн. рублей, то Вы должны заплатить 13% с 2 млн. рублей, т.е. 260 000 рублей.

А если, на момент продажи квартиры, её кадастровая стоимость была больше, чем сумма продажи, т.е. более 10 млн. рублей, то Вы должны заплатить 13% не с 2 млн. рублей, а с 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры (за вычетом 1 млн. рублей).

Например, если кадастровая стоимость квартиры на день ее продажи составит 12 млн. руб., а Вы занизили эту стоимость в договоре купли-продажи до 7 млн. рублей, то Вам придется заплатить 13% с суммы равной 7 400 000 рублей. (70% от 12 млн. рублей = 8 400 000 млн. руб. - 1 млн. руб.).

То есть, с 01 января 2016 года, продавцам стало невыгодно занижать в договоре стоимость продаваемой недвижимости - квартиры в Москве, если сроки владения ей (3 или 5 лет) не освобождают продавца от уплаты налога.

При этом, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
размер понижающего коэффициента.

Всего Вам самого доброго. Обращайтесь.

Спасибо!

Спасибо сказали 112 человек