Регистрация договора ипотеки

Здравствуйте, Николай Алексеевич!

Верховный Суд РФ высказался по данному вопросу. См. Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 25.12.2019 N 4 (2019). Соответствующие изменения будут отражены в материале при его актуализации.

Ипотека по договору регистрируется как обременение. Ее регистрация проводится по общим правилам, установленным для госрегистрации прав на недвижимость. Вам нужно заполнить заявление, подготовить комплект необходимых документов и уплатить госпошлину. Заявление и документы подайте в Росреестр удобным для вас способом. В подтверждение госрегистрации получите договор об ипотеке, на котором будет проставлена специальная регистрационная надпись.

1. Каковы общие условия регистрации ипотеки по договору

Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

При этом вам нужно учитывать следующее:

· ипотека по договору может быть зарегистрирована только после того, как залогодатель зарегистрирует свое право собственности (иное право) на закладываемую недвижимость (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости);

· после ее регистрации любые действия с объектом недвижимости, по общему правилу, могут быть совершены только с письменного согласия залогодержателя. Например, переход права на этот объект, возникновение обременений, внесение изменений в сведения ЕГРН (ч. 4 ст. 53 названного Закона).

Следует отличать ипотеку по договору от ипотеки, которая возникает в силу закона. Такая ипотека возникает, например, при приобретении недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ) либо при покупке жилья за счет кредитных (заемных) средств (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Для регистрации ипотеки в силу закона установлены особенности.

2. Кто может обратиться за регистрацией ипотеки по договору

За регистрацией ипотеки по договору могут обратиться (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке):

· стороны договора об ипотеке одновременно. Если договор удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ);

· нотариус, удостоверивший договор об ипотеке;

· залогодатель и управляющий залогом одновременно, если заключен договор управления залогом.

3. Как заполнить заявление о регистрации ипотеки по договору

Если за регистрацией будут обращаться несколько участников (обе стороны договора либо залогодатель и управляющий залогом), то каждый из них должен заполнить заявление. Это следует из п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.

При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Но вы можете заполнить его и самостоятельно.

Для этого воспользуйтесь формой заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав. Она заполняется по общим правилам, при этом учтите особенности:

· в реквизите 3, в котором указывается, зачем обращается заявитель, проставьте знак "V" в графе 3.3 "государственную регистрацию прав";

· в реквизите 6, где указывается, что вы хотите зарегистрировать, отметьте знаком "V" графу "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости:" и справа укажите "ипотека".

Если закладываются несколько объектов недвижимости, то вам нужно оформить заявление на каждый из них. Это следует из п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920, Письмо Росреестра от 17.01.2014 N 14-исх/00426-ГЕ/14.

По общему правилу подавать заявления на все закладываемые объекты одновременно необязательно. Следовательно, вы можете представить их в разное время. Исключения из этого правила установлены законом. Например, одновременно нужно подать заявления на регистрацию ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено (ст. 69 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14).

4. Какие документы необходимы для регистрации ипотеки по договору

Вам потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):

· закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;

· документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

5. В каком размере уплачивается госпошлина за регистрацию ипотеки по договору

Размер госпошлины за регистрацию ипотеки по договору составляет (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

· для организаций - 4 000 руб.;

· для граждан - 1 000 руб.

Если договор ипотеки (договор, который содержит соглашение об ипотеке, кроме ипотеки в силу закона) заключен между организаций и физлицом, то размер госпошлины для организации составит 1 000 руб. (пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5.1. Как уплачивается госпошлина за регистрацию ипотеки по договору

Уплатить ее должны те лица, которые обращаются за госрегистрацией ипотеки (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Если за регистрацией обращаются несколько лиц (например, обе стороны договора ипотеки), то госпошлина распределяется между ними.

Срок ее уплаты зависит от того, каким способом вы будете подавать документы на госрегистрацию. А реквизиты для уплаты госпошлины будут различаться в зависимости от того, какое территориальное отделение Росреестра будет проводить госрегистрацию и куда вы подаете документы - в Росреестр или МФЦ.

6. Как подать документы для регистрации ипотеки по договору

Документы для регистрации ипотеки подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

7. В какой срок регистрируется ипотека по договору и чем подтверждается ее госрегистрация

Для регистрации ипотеки по договору установлен общий срок, а также сроки для отдельных случаев.

7.1. Какой общий срок для регистрации ипотеки по договору (в том числе для земельных участков и нежилых помещений)

Общий срок для регистрации ипотеки по договору составляет (п. п. 1 - 2 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

· семь рабочих дней, если документы представлены в офисы и приемные Росреестра или кадастровой палаты;

· девять рабочих дней, если они представлены в МФЦ.

7.2. Какие сроки установлены для регистрации ипотеки по договору в отдельных случаях

Иные сроки установлены для следующих случаев (п. п. 9 - 11 ч. 1 ст. 16, ч. 9 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости):

· для регистрации ипотеки жилого помещения - пять рабочих дней и семь рабочих дней, если

документы поданы в МФЦ;

· если договор об ипотеке удостоверен нотариально - три рабочих дня и пять рабочих дней соответственно;

· если договор об ипотеке удостоверен нотариально и документы были поданы в электронном виде - в течение следующего рабочего дня.

Отметим, что для госрегистрации ипотеки земельного участка применяются сроки, установленные для зданий, сооружений, которые на нем расположены (ч. 9.1 ст. 53 Закона об ипотеке).

7.3. Чем подтверждается регистрация ипотеки по договору

Госрегистрация ипотеки подтверждается специальной регистрационной надписью на договоре (ч. 7 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 105 Порядка ведения ЕГРН).

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.