Кабальные условия

Здравствуйте, Валентин!

Будущий арендатор земельного участка, получив проект договора аренды, имеет право подписать это проект или же задействовать механизм, предусмотренный ст. 445, 446 ГК РФ. А именно, направить протокол разногласий и в случае неполучения извещения о рассмотрении протокола разногласий или его отклонения в тридцатидневный срок передать протокол на рассмотрение суда.

При этом будущим арендаторам следует соблюсти установленные статьями 445, 446 ГК РФ сроки для разрешения разногласий в судебном порядке, так как в судебной практике позиция о пресекательном характере таких сроков имеет противоречивый характер. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда (ВС) от 25.12.2018 N 49, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) от 31.01.2012 N 11657/11 не может быть отказано в иске о разрешении разногласий при заключении договора в связи с пропуском сроков, установленных ст. 445-446, так как разрешение судом спора при возникновении разногласий по условиям договора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, а отказ в иске приведет к тому, что разногласия останутся фактически не разрешенными. 

Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. Соответственно, если стороны не достигли согласия относительно включения условий, которые не являются императивными, то такие условия не могут быть включены в договор, в том числе и по решению суда, так как обратное нарушает принцип свободы сторон в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий.

Если арендатор подписал договор аренды земельного участка с протоколом разногласий и в последующем договор исполнялся сторонами, то договор считается заключённым без согласования условий, указанных в протоколе. Это не означает, что выражение несогласия посредством направления протокола разногласий в свете изложенной позиции будет достаточным основанием для неприменения кабальных условий к арендатору. В любом случае их кабальность и неприменимость необходимо доказывать в суде.

Юрист по сделкам с недвижимостью, обращайтесь, помогу.

14.06.2022