Передача прав и обязанностей по договору аренды

Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в удовлетворении заявления отказано.

В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015г. No 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон No 42-ФЗ), указанный федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 г., положения ГК РФ (в редакции указанного закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения ГК РФ в измененной Законом No 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации No 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г., а также в пп. 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. No 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору, арбитражный суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 г., то есть до 1 июня 2015 г.

При этом дата заключения договора аренды от 8 августа 2017 г. не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом указанного договора, возникли не в момент его государственной регистрации, а вследствие реализации обществом его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды от 19 марта 2015 г. и договор аренды от 8 августа 2017 г. являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

При этом следует также учитывать, что, в силу п. 8 ст 464 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. No 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон No 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

В силу изложенного, выводы арбитражного суда округа о несоответствии договора перенайма от 14 августа 2018 г. положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Закона No 42-ФЗ нельзя признать обоснованными, как противоречащие п. 2 ст. 2 названного закона.

Кроме того, в соответствии с п. 14 ст. 34 Закона No 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного федерального закона или после дня вступления в силу данного федерального закона в соответствии с ч. 2 этой статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

Согласно ч. 2 ст. 34 Закона No 171-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 381 и 382 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона).

Таким образом, с учетом положений ч. 14 ст. 34 Закона No 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.

В силу п. 1 ст. 302 ЗК РФ (далее – в редакции до 1 марта 2015 г.) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 382 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 10 этой статьи (п. 2).

Согласно п. 4 ст. 302 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ, независимо от срока действия договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 этой статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено указанным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, исходя из положений чч. 2, 14 ст. 34 Закона No 171-ФЗ, п. 4 ст. 302 ЗК РФ, с учетом правовой позиции, сформулированной в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. No 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором даны разъяснения о применении пп. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, учитывая особенности предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества как арендатора земельного участка, предусмотренного п. 9 ст. 22 ЗК РФ права на передачу прав и обязанностей по договору аренды в порядке перенайма.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.