Особенности договора аренды недвижимого имущества

Добрый день, Роман!

По сравнению с арендой движимого имущества у договора аренды недвижимости есть некоторые особенности. Во-первых, его стороны обязательно должны согласовать размер арендной платы. Это условие является существенным. Во-вторых, договор сроком не менее года нужно зарегистрировать.

1. Какие условия договора аренды недвижимого имущества являются существенными

В договоре аренды недвижимости нужно согласовать не только предмет (условие об объекте аренды), но еще и размер арендной платы. Он является существенным условием для данного договора. Закон прямо это предусматривает для зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). О помещениях он не упоминает, но на практике к аренде помещений, как правило, применяют положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ. Поэтому рекомендуем согласовать плату за аренду помещений во избежание споров о заключенности договора.

Обратите внимание, что законодательством для некоторых договоров аренды могут быть предусмотрены иные существенные условия. Кроме того, будут существенными условия по заявлению одной из сторон.

2. Как срок договора аренды недвижимого имущества влияет на необходимость его регистрации

Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:

· одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле "один год минус один-два дня". На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;

Примеры формулировки условия

"Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения".

"Срок аренды нежилого помещения - 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи".

· один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например, 27 марта 2019 г., а окончание - на предшествующую дату следующего года - 26 марта 2020 г.

Примеры формулировки условия

"Договор аренды здания действует с 1 апреля 2019 г. до 31 марта 2020 г.".

"Срок аренды здания - один год с момента передачи здания по акту приема-передачи".

Учтите, если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ;

· условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.