Уменьшение арендной платы

Здравствуйте, Илья!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

Ассоциация, являясь арендатором нежилых помещений, передала в субаренду часть этих помещений обществу (субарендатор).

Согласно условиям этого договора на момент его подписания общество передало ассоциации денежную сумму, которая будет зачтена в счет арендной платы.

Кроме того, ассоциация в течение 15 дней после подписания договора обязуется передать обществу лифт, а в случае невозможности представить лифт в указанный срок обществу предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией понесенных расходов.

Возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительными соглашениями в 2014 и 2015 годах стороны изменили площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Указанные дополнительные соглашения не были зарегистрированы.

Решением суда по другому делу договор субаренды расторгнут, общество освободило арендуемые помещения.

Ассоциация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены.

Суды приняли в расчет размер арендной платы, установленной дополнительным соглашением 2014 года, указав на то, что оно исполнялось сторонами, а доказательства исполнения дополнительного соглашения 2015 года отсутствуют.

Суды отклонили довод общества о том, что предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате подлежала уменьшению на сумму понесенных им расходов на проведение ремонтных работ в помещениях и установку лифта, поскольку уменьшение задолженности возможно только в случае предъявления встречного иска.

Суды признали также необоснованным довод общества о частичном погашении им задолженности путем осуществления наличных расчетов, сославшись на то, что условиями договора не предусмотрено внесение арендной платы наличными денежными средствами; стороны в установленном порядке не внесли изменения в условия договора в части проведения расчетов; расходные кассовые ордера оформлены с нарушением требований, предусмотренных указанием ЦБ РФ от 11 марта 2014 г. No 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства».

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В договоре стороны пришли к соглашению о том, что возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ будет осуществляться путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями, на сумму фактически произведенных затрат.

Таким образом, из условий данного договора прямо следует, что стоимость определенных видов работ и указанная в договоре сумма подлежат возмещению арендатору путем уменьшения текущей арендной платы, то есть данный вычет прямо назван в договоре как порядок расчета арендной платы.

При таких условиях договора имеет место исчисление размера арендной платы согласно установленному в договоре порядку, в результате которого определяется обязанность арендатора по уплате арендной платы в определенном размере.

В ходе рассмотрения иска судом такой расчет наличия (остатка) или отсутствия задолженности по арендной плате может производиться не в форме встречного иска, а в форме возражения на иск.

При этом суд в соответствии с нормами процессуального права исследует фактические и юридические основания данного возражения (ч. 1 ст. 64, ч. 1-31 ст. 65, ч. 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, чч. 3-4 ст. 170 АПК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. No 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. No 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение 2015 года подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался.

При этом аренда помещений обществом продолжена

. При таких обстоятельствах последующие ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы.

В свою очередь арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение 2015года должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Кроме того, суды не приняли доказательства оплаты арендной платы наличными денежными средствами, сославшись на то, что договором не предусмотрено внесение платежей наличными денежными средствами и стороны в установленном порядке не меняли его условия в части проведения расчетов.

Согласно п. 2 ст. 861 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июня 2018 г.) расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке.

Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если договором предусмотрен безналичный способ платежей, то кредитор может отказаться от принятия платежа через наличные расчеты, поскольку данное исполнение не будет надлежащим.

Вместе с тем, если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

Поскольку законодательством не предусмотрено закрытого перечня доказательств, которыми может подтверждаться внесение арендной платы, осуществление предоставления по договору может подтверждаться любыми относимыми и допустимыми доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным.

Публично-правовым законодательством установлен запрет на наличный расчет между юридическими лицами сверх определенного предела.

Согласно статье 82.3 Федерального закона от 10 июля 2002 г. No 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России устанавливает правила наличных расчетов, включая ограничения наличных расчетов между юридическими лицами, а также расчетов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 6 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. No 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (далее – предельный размер наличных расчетов).

Наличные расчеты производятся в размере, не превышающем предельный размер наличных расчетов, при исполнении гражданско-правовых обязательств, предусмотренных договором, заключенным между участниками наличных расчетов, и (или) вытекающих из него и исполняемых как в период действия договора, так и после окончания срока его действия.

Статьей 15.1 КоАП РФ установлена ответственность в виде штрафа за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров.

Таким образом, при осуществлении расчетов наличными денежными средствами сверх суммы в 100 000 руб. юридические лица будут нести публично-правовую ответственность, однако нет оснований считать, что гражданско-правовое договорное обязательство по оплате не прекращается надлежащим исполнением в случае принятия кредитором наличных денег.

Помощь юриста по сделкам с недвижимостью

Обращайтесь, обязательно помогу.