Порядок пользования через суд

Доброе утро, Валерий!

Нередки случаи, когда после развода родителей происходит и раздел имущества, в том числе жилой площади (напр., приватизация в трехкомнатной квартире на троих: мать, отец, сын по 1/3 каждому. После развода, по решению суда или на добровольной основе, определяется порядок пользования). Рассмотрим две возможные ситуации.

1. Определение порядка пользования происходило без участия органов опеки и попечительства, хотя в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. при рассмотрении дел, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, целесообразно участие представителей органов опеки и попечительства, и две комнаты были отданы в пользование матери и несовершеннолетнего, а одна осталась в пользовании отца. В данном случае при продаже комнаты как доли квартиры может возникнуть проблема как с получением предварительного согласия органов опеки на продажу (если мать против продажи, а для получения согласия опеки требуется согласие двух родителей), так и для получения отказа от преимущественного права покупки - для отказа от прав несовершеннолетнего также требуется разрешение органов опеки и попечительства. При этом, возможно, на сделку потребуется два разрешения органа опеки - на отказ и на отчуждение, чтобы не выполнять двойную работу, нужно грамотно составлять запрос. В данном случае есть только один выход - разрешение возникшего спора через суд, то есть заново определять порядок пользования квартирой с обязательным привлечением органов опеки и попечительства. При вынесении решения суда с участием органов опеки последующего разрешения на отчуждение не потребуется. Однако, если собственник сменился и уже новый собственник хочет продать долю квартиры - порядок пользования определяется заново, соответственно с привлечением органов опеки! Похожая ситуация сложилась в некоторых районах Подмосковья, в частности в Балашихе, где коммунальные квартиры изначально приватизируются как доли, хотя лицевые счета поделены, - возникает вопрос: как быть в данном случае? Как заставить чужого человека пойти в опеку? Ко всему прочему на регистрацию договора купли-продажи такой комнаты потребуется отказ сособственников по квартире, а одним из них является несовершеннолетний. Не является ли такая ситуация прямым нарушением прав продавца, ведь заставить чужих людей пойти в опеку и получить предварительное разрешение на сделку практически невозможно?

Рассмотрим также вопрос оспаривания решения суда, вынесенного без участия органов опеки и попечительства, а именно: в соответствии с ГПК РФ обжаловать решение суда можно в течение 10 дней с момента вынесения, если решение вступило в законную силу, то есть возможность рассмотрения дела в порядке надзора в течение одного года, так как в соответствии с вышеназванным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ суд должен привлекать органы опеки и попечительства к участию в деле. Рассмотрим решение Верховного Суда РФ от 1995 г.

Ю. Алешин и Т. Алешина состояли в зарегистрированном браке, от которого имеется сын Владимир 1987 года рождения.

Решением народного суда Ленинского района Москвы от 28 мая 1993 г. брак между супругами расторгнут. Сын передан на воспитание отцу.

Алешина с сыном проживала в двухкомнатной квартире жилой площадью 31,7 кв. м. В декабре 1993 г. Алешин обратился в суд с иском в интересах сына Владимира к Алешиной об изменении договора найма жилого помещения и открытии отдельного лицевого счета на комнату размером 15,2 кв. м.

Решением Хамовнического межмуниципального (районного) народного суда Центрального административного округа Москвы от 18 марта 1994 г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 апреля 1994 г., в удовлетворении иска отказано.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, был поставлен вопрос об отмене указанных судебных постановлений.

Отказывая Алешину в удовлетворении иска, суд сослался на ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой лишь совершеннолетние члены семьи нанимателя вправе требовать заключения отдельного договора найма. Кроме того, комната, которую Алешин просит предоставить в пользование сыну, меньше его доли в жилой площади квартиры. Раздел жилой площади, по мнению суда, не разрешит конфликта между сторонами.

С этими выводами согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.

Между тем в соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, в том числе и несовершеннолетние, пользуются наравне с ним всеми правами, вытекающими из договора найма жилого помещения.

Исходя из этого, Пленум Верховного Суда РФ в п. 10 Постановления от 26 декабря 1984 г. с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" разъяснил, что опекун (попечитель) несовершеннолетнего может от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, в интересах последнего может требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма.

Согласно ст. 53 Кодекса о браке и семье РСФСР Алешин является законным представителем несовершеннолетнего сына Владимира и выступает в защиту его прав и интересов. Поэтому вправе ставить в суде вопрос о разделе жилой площади.

Комната, на которую Алешин просит открыть отдельный лицевой счет, лишь на 0,6 кв. м меньше приходящейся на долю сына жилой площади в квартире. Эта разница является незначительной, причем не ущемляет интересы ответчицы.

То обстоятельство, что раздел жилой площади не разрешит конфликта между сторонами, не имеет правового значения для спора. Право требовать заключения отдельного договора найма на жилое помещение предусмотрено законом.

Кроме того, суду следовало в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлечь к участию в деле представителя органа опеки и попечительства, на что указывается и в п. 10 упомянутого выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку на совершение сделок, выходящих за пределы бытовых, опекун (попечитель), равно как и родитель (усыновитель), должен получить согласие органа опеки и попечительства (ст. 133 КоБС РСФСР). В нарушение указанных требований суд не выяснил, обращался ли Ю. Алешин в орган опеки и попечительства с просьбой о даче согласия на изменение договора жилищного найма, было ли дано такое согласие, то есть не выяснил мнение компетентного органа относительно предъявленного иска, что являлось совершенно необходимым для обеспечения прав и интересов несовершеннолетнего.

По изложенным основаниям Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации Определением от 3 марта 1995 г. отменила вынесенные судебные постановления и направила дело в суд на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, Верховный Суд РФ настаивает на участии в рассмотрении дела органов опеки и попечительства, и их отсутствие рассматривается Верховным Судом как основание для пересмотра решения суда.

2. Если порядок пользования определен через суд или добровольно с привлечением органов опеки, то получать разрешение на сделку (отчуждение) не нужно, но нужно получать разрешение на отказ от преимущественного права покупки, однако, как говорилось раньше, пока собственник не сменился.

Тот же вопрос возникает, если речь идет о продаже комнат в коммунальных квартирах, где пользователем или сособственником соседней комнаты является несовершеннолетний. При отказе от преимущественного права покупки необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

Юридическая помощь, обращайтесь.