Предварительный договор продажи недвижимости

Здравствуйте, Руслан!

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительный договор включают: условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи недвижимости; условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Без существенных условий договор купли-продажи не считается заключенным, если только стороны не подтверждают его действие исполнением или иным образом (п. п. 1, 3 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Также необходимо включить в предварительный договор условие о цене недвижимого имущества. Это условие является существенным для договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако не следует устанавливать обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену (ее существенную часть) недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения (в частности, квартиры) дополнительно указывают (п. 1 ст. 558 ГК РФ): перечень лиц, которые сохраняют по закону право пользования этим помещением после его приобретения покупателем; права указанных лиц на пользование продаваемым помещением.

Лучше включить в предварительный договор все условия договора купли-продажи, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку если в дальнейшем возникнут разноглася по условиям основного договора, такие условия будет определять уже суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора купли-продажи, когда вы будете его подписывать.

Если согласовать все условия невозможно, то постарайтесь настоять на согласовании тех из них, которые наиболее важны для исполнения договора купли-продажи, например:

1. о сроке и порядке передачи недвижимости. Вы можете подготовить форму передаточного акта (иного документа о передаче) (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Оформите этот документ в качестве приложения к предварительному договору;

2. о сроке и порядке оплаты цены недвижимости. Например, можно согласовать предоплату или отсрочку (рассрочку) платежа (ст. ст. 486 - 489 ГК РФ).

Важно закрепить в предварительном договоре условия о том, когда и как будет заключаться основной договор купли-продажи недвижимости.

Консультация юриста по недвижимости, обращайтесь.

04.05.2022