Несуществующий объект

Здравствуйте, Дарья!

В случае заключения предварительного договора в отношении несуществующего объекта (например, земельного участка, который еще не образован), необходимо убедиться, что у вас с контрагентом совпадает представление о предмете договора и вы можете его определить (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21). Этого можно добиться, если:

согласовать дополнительный механизм для определения предмета основного договора при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, включите в договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определенных границах (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21);

определить объект купли-продажи настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного договора. Например, укажите местонахождение строящейся недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, количество этажей, иные характеристики недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). При строительстве укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.

К моменту заключения основного договора характеристики строящегося (реконструируемого) объекта (например, его площадь) могут измениться. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации) и согласуйте порядок этой процедуры. Это особенно важно при купле-продаже всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта.

Юрист по недвижимости, обращайтесь, помогу.

04.05.2022