МКД в коттеджном поселке

 Добрый день, Екатерина!

МКД в коттеджном поселке

Вопрос заключается в том, должен ли собственник жилого помещения в МКД платить взносы за пользование имуществом общего пользования в коттеджном поселке.

Поскольку суды применяют нормы Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) по аналогичным делам, то можно предположить примерный «сценарий» такого судебного дела.

(По материалам дел, рассмотренных в период 2022 – 2023 годов и недошедших до рассмотрения во второй кассационной инстанции Верховного Суда РФ (в передаче на рассмотрение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ отказано).

Суд первой инстанции

Судом установлено, что некоммерческое партнерство (истец) просило взыскать неосновательное обогащение, образовавшееся в результате сбережения ответчиком - собственником жилого помещения (квартиры) и земельного участка (территории) МКД денежных средств - платы за пользование объектами инфраструктуры. При этом НП не представило суду расчета по потребленным ответчиком услугам.

Сославшись на ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ, а также на фактические обстоятельства дела:

• собственник жилого помещения в МКД (ответчик) членом НП не является;
• между сторонами договор на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию объектов инфраструктуры и другого имущества отсутствует;
• доказательств пользования ответчиком имуществом НП не представлено;
• источниками формирования имущества НП являются, в том числе регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов), порядок регулярных поступлений от учредителей (участников, членов) определяется учредительными документами некоммерческой организации,

суд сделал следующие выводы:

• по смыслу приведенных норм права, обязательство учредителей (участников, членов) по внесению регулярных отчислений связано исключительно с членством в некоммерческой организации;
• следовательно, обязанность по уплате членских взносов, либо платежей в размере членских взносов ограничивается периодом нахождения лица в составе членов некоммерческой организации;
• в связи с этим взыскание судом платы в размере целевых взносов, установленных решениями общих собраний с ответчика не являющегося членом некоммерческого партнёрства является незаконным,

в связи с чем суд первой инстанции отказал НП в удовлетворении исковых требований к собственнику имущества в МКД.

Суд апелляционной инстанции

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, исходил из установленного факта неисполнения ответчиком в указанные периоды времени обязательств по оплате расходов на управление и содержание общего имущества коттеджного поселка.

Суд указал, что:

• согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона);
• при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости;
• в силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ);
• на основании п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 данного Кодекса;
• согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт;

и процитировав соответствующую часть Постановления от 28 декабря 2021 года N 55-П, суд апелляционной инстанции применил аналогию закона.

Поскольку:

• земельный участок и квартира в МКД, принадлежащие ответчику, находятся на территории коттеджного поселка;
• из актов разграничения эксплуатационной ответственности по газопроводу, по системам электроснабжения, водоснабжения и канализации, проложенных к МКД, следует поступление коммунальных услуг собственнику через объекты инфраструктуры, принадлежащие НП,

суд посчитал доказанным факт того, что ответчик пользовался объектами инфраструктуры, которыми управляло и которые содержало НП в качестве имущества общего пользования коттеджного поселка.

Отменив решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции иск НП к ответчику удовлетворил.

Суд кассационной инстанции

Суд кассационной инстанции установив, что:

• поставка коммунальных услуг на территории коттеджного поселка осуществляется через объекты инфраструктуры, принадлежащие НП (имущество общего пользования);
• приняв во внимание служебное назначение объектов общего пользования для МКД;
• учитывая потребность собственников недвижимости в коттеджном поселке в сохранности объектов инфраструктуры, поддержании этого имущества в надлежащем состоянии и постоянном использовании,

пришел к выводу о том, что ответчик обязан возместить НП его затраты, понесенные им на управление и содержание имущества общего пользования.

При этом, обстоятельства:

• связанные с наличием конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса;
• факт заключения собственником с НП, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, использования имущества НП для удовлетворения общей потребности жителей коттеджного поселка в комфортных условиях проживания;
• перечень услуг, фактически оказываемых НП и потребляемых собственником, в юридически значимый период;
• факт действительного оказания услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества;
• объем услуг;
• перечень имущества и необходимые расходы по его содержанию,

судом были установлены.

Таким образом, решение суда апелляционной инстанции (об удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу НП суммы неосновательного обогащения) судом кассационной инстанции было оставлено в силе.

Имею большой и успешный опыт работы по аналогичным спорам.

Обращайтесь к юристу по спорам в коттеджных поселках, обязательно помогу.

май 2024