Участие банка в оформлении сделки купли-продажи

Здравствуйте, Давид!

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Получать согласие залогодержателя для заключения предварительного договора купли-продажи не требуется. Далее возможны два варианта действий:

1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив.

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - выписки из ЕГРН и (или) договора купли-продажи с отметкой о проведенной государственной регистрации (ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная.

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке Росреестр направит залогодателю и залогодержателю соответствующее уведомление (п. 7 ст. 17, п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

В отдельных случаях и при определенных условиях погашение регистрационной записи об ипотеке возможно без заявления залогодержателя. В настоящем материале эта ситуация не рассматривается (ст. 25.2 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

Помощь юриста по недвижимости.

Имею большой и успешный опыт решения аналогичных дел.

Обращайтесь и я с удовольствием Вам помогу.

20.10.2023