Требования к застройщику

Добрый день, уважаемый Станислав Алексеевич!

Поясню свой ответ на примере конкретного дела из судебной практики.

В отношении общества введена процедура конкурсного производства и применены правила о банкротстве застройщиков.

Определением суда первой инстанции в реестр требований о передаче жилого помещения включено требование Л.

Впоследствии собрание участников строительства приняло решение не передавать права застройщика на незавершенный строительством объект строительного кооператива, в связи с чем Л. и другие участники строительства потребовали трансформировать их требования в денежные на основании ст. 20113 Федерального закона от 26 октября 2002 г. No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). В порядке ст. 49 АПК РФ Л. ходатайствовал об увеличении требований за счет включения в них размера убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения.

Убытки рассчитаны в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, и суммой уплаченных по договору денежных средств, то есть по п. 2 ст. 2015 Закона о банкротстве. В обоснование размера убытков Л. представил отчет об оценке рыночной стоимости жилых помещений.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, требования Л. исключены из реестра требований о передаче жилых помещений и включены в реестр денежных требований в размере средств, уплаченных участником строительства застройщику. Л. отказано в принятии уточнения требований (учете убытков).

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты в части отказа в принятии требования Л. о включении в реестр требований кредиторов сумм убытков и направила в отмененной части обособленный спор в суд первой инстанции для рассмотрения по существу по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5 ст. 2011 Закона о банкротстве (здесь и далее применяется редакция закона, действовавшая в спорный период) при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно п. 2 ст. 2015 Закона о банкротстве одной из особенностей установления размера денежных требований к банкроту-застройщику является необходимость учета убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения.

Реальный ущерб определяется как разница между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Стоимость жилого помещения определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика, на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства. Отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно п. 5 ст. 2016 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке п. 2 ст. 2015 того же закона.

Сумма этих двух составляющих определяет число голосов участника строительства в собрании кредиторов. Согласно п. 3 ст. 20112 Закона о банкротстве участник строительства обладает на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру его денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений (с учетом п. 5 ст. 2016 Закона о банкротстве) по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства.

Таким образом, механизм расчета размера требований, установленный п. 2 ст. 2015 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства (при неисполнительности арбитражного управляющего) представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (ч. 1 ст. 49 АПК РФ).

В противном случае нарушаются имущественные права участника строительства и необоснованно уменьшается число принадлежащих ему голосов на собрании кредиторов.

Помощь юриста по банкротству

Обращайтесь, обязательно помогу.